در دهه های اخیر جمعیت کشور دچار تحولات عمده ای شده است. رشد سریع شهرنشینی و روند لجام گسیخته گسترش شهر های بزرگ در کشورهای روبه رشد مشکلات اجتماعی – اقتصادی و فیزیکی بی‌شماری را پدید آورده است که علت آن را نیز می‌توان در همین عوامل جستجو کرد. این رشد جمعیتی که تا کنون روند صعودی داشته است، آثار مخربی را در ساختار سکونتگاه‌های انسانی ایجاد نموده است. شهرها نیز که مظهر تمدن عصر حاضر به شمار می روند بیشتر از سایر سکونتگاه‌ها متحمل این اثار منفی شده اند؛ به گونه‌ای که معضلات اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی امروز در شهرها زاییده این افزایش بی اندازه و سریع ارزیابی می شوند.
آنچه بیش از همه در شهرها تحت تأثیر افزایش جمعیت قرار گرفته است کالبد و ساختار شهر است. شهر های موجود کشور خصوصاً کلان شهرها و شهر های بزرگ، به شهرهایی پراکنده و غیرمنسجم با رشد افقی تبدیل شده اند و روز به روز بر وسعت آنها افزوده می‌شود. گسترش افقی شهرها که پاسخی به کمبود مسکن است، نیاز به برنامه ریزی را در راستای مهار و کنترل گسترش در سطح پررنگ می‌سازد. گسترش عمودی و اعمال تراکم های جمعیتی بالا در سال های اخیر تلاش‌هایی است که به این منظور صورت گرفته است. به عبارتی تراکم (ساختمانی و جمعیتی) ابزاری است که سیاست استفاده از فضا را معلوم می‌دارد.
موضوع تراکم از جمله مسائلی است که هم می‌تواند علت باشد و هم معلول، علت ایجاد تغییر و تحولات چشمگیر در کالبد شهر و معلول اتفاقات ناخواسته بسیار. موضوع تراکم از ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی و زیست محیطی، حتی اقلیمی و کالبدی می‌تواند محل بحث باشد. توان مالی مردم در تامین هزینه های مسکن و زمین و خدمات شهری همگی بر روند شکل گیری تراکم شهری و تحقق تراکم های پیش بینی شده در طرح های توسعه شهری موثر می افتند.همچنین به طور متقابل آثار اقتصادی تراکم های تحقق یافته نیز چشمگیرند. برای مثال تراکم بالا در یک محدوده سبب جذب سرمایه گذاری ها به آن مکان می گردد.
رابطه تراکم با موضوعات اجتماعی و فرهنگی نیز قابل بحث است. رشد جمعیت، تغییر و دگرگونی در ساختار و بعد خانوار، مهاجرت و حرکت های جمعیتی داخل شهرها، تمایلات فرهنگی و تغییر در الگوهای سکونتی از جمله عوامل موثر بر تعیین تراکم هستند.
تغییرات کالبدی شاخص ترین نتیجه اعمال تراکم های مختلف است. سیستم حمل و نقل شهری، معابر، کاربری زمین و سطح و سرانه آن نقش موثری در وضعیت تراکم دارند. تراکم های تحقق یافته نیز تاثیر قطعی بر روی ساختار و بافت شهری می گذارند و می تواند سیما و منظر شهری را تحت تاثیر خود قرار دهد.
عوامل اقلیمی نیز باید به عنوان فاکتوری مهم در تعیین حدود تراکم مورد استفاده قرار گیرند. زیرا بی توجهی به این آن سبب از بین رفتن آسایش ساکنین و مصرف انرژی مضاعف جهت جبران کاستی ها می باشد. مهمترین فاکتورهای اقلیمی عبارتند از: باد و تابش خورشید.
در تعیین تراکم های شهری مسائل زیست محیطی و توجه و ازریابی آنها ضرورری است. به طور کلی باید گفت عوامل زیست محیطی سهم بزرگی در شکل گیری و توسعه شهرها ایفا می کنند و از سوی دیگر توسعه بی رویه شهرها محیط زیست شهری را تحت تاثیر خود قرار می دهند.
یافتن نسبت بهینه و جمع بین عوامل فوق در تعیین تراکم های شهری مستلزم شناخت میزان تاثیر هر یک از این عوامل است. امروزه در شهرهایی که با بحران مسکن روبه رو هستند و یا در آستانه چنین بحرانی قرار دارند، توسعه و استمرار حیات شهری در معرض خطر قرار دارد. چرا که رشد سریع و گسترش افقی شهرها، منابع زیست محیطی شهر را می بلعد و با صرف انرژی های تجدیدناپذیر آینده آن را تهدید می کند.
طراحان و برنامه ریزان شهری مجبور به اتخاذ تهمیداتی جهت حل یا کاهش این مسائل هستند. زمینه های اصلی این تهمیدات شامل: سیاست های بلند مرتبه سازی، انبوه سازی، تغییر قوانین مالیاتی، وضع قوانین استفاده از زمین و سیاست افزایش تراکم ساختمانی می باشند.
